Category Archive Aktualności

Kredyt hipoteczny a rozwód

Kiedy małżonkowie decydują się na kredyt hipoteczny, raczej nie przewidują, że w przyszłości może dojść do rozwodu, a tym samym problemów ze spłacaniem zaciągniętych wspólnie zobowiązań. Niestety statystyki z poprzednich lat wskazują, że liczba rozwodów w Polsce rośnie z każdym rokiem.  I o ile samo uzyskanie rozwodu nie należy do trudnych, o tyle pozbycie się wspólnie zaciągniętego kredytu hipotecznego może być już sporym wyzwaniem.

Podział kredytu

Może wydawać się, że o tym, kto ma spłacać kredyt hipoteczny zadecyduje sąd podczas rozprawy rozwodowej – nic bardziej mylnego.  To nie sąd podejmie decyzję, kto  ma spłacać to zobowiązanie Co ważne, może się zdarzyć, że podczas naszej rozprawy rozwodowej sąd w ogóle nie będzie zajmował się podziałem majątku, jeśli miałoby to wydłużyć postępowanie lub w sytuacji, w której jeden z małżonków nie zgadza się na propozycje drugiego. W takim przypadku konieczne jest odrębne postępowanie sądowe lub podział w formie aktu cywilnoprawnego, potwierdzonego notarialnie.

Dla banku, który jest naszym wierzycielem hipotecznym rozwód małżonków, którzy zaciągnęli kredyt hipoteczny, nie jest żadnym argumentem do zmiany umowy. Małżonkowie są w takim samym stopniu odpowiedzialni za spłatę kredytu i bank może tego zażądać zarówno od jednego, jak i drugiego. Z kolei wcześniejsza spłata zobowiązania przez jednego z małżonku, zwolni ze spłaty kredytu drugiego.

Jak zatem poradzić sobie z kredytem hipotecznym po rozwodzie?

Jeśli nie chcemy, by cokolwiek łączyło nas z byłym małżonkiem, a zwłaszcza długi, możemy skorzystać z instytucji przejęcia długu, którą regulują art. 519 – 526 Kodeksu cywilnego. Dzięki temu rozwiązaniu możliwe jest, by jeden z małżonków przejął zobowiązania drugiego. Oczywiście, jeśli  wyrazi na to zgodę współmałżonek oraz bank, czyli wierzyciel hipoteczny.

W przypadku zgody wszystkich zainteresowanych stron, małżonek który miałby samodzielnie spłacać hipotekę zostanie sprawdzony pod kątem zdolności kredytowej. Jeśli nie ma przeciwwskazań, by jedno z małżonków spłacało kredyt, do pierwotnej umowy kredytowej zostanie dołączony aneks. Jeśli zdolność kredytowa małżonka okaże się niewystarczająca może on starać się o wydłużenie czasu spłaty kredytu, albo o dodatkowe zabezpieczenie w postaci poręczenia, czy innej hipoteki.

Niestety dość często zdarzają się sytuacje, że bank nie zgadza się na zastosowanie „przejęcia długu”. Nie musi o to być jednak powodem do zmartwienia. Małżonkowie mogą bowiem zadecydować o sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką lub o jego wynajęciu.

Dziedziczenie nieruchomości obciążonej hipoteką

Otrzymanie w spadku nieruchomości nie zawsze jest korzystną sytuacją. Zwłaszcza, jeśli ten spadek otrzyma kilka osób. Mogą pojawić się problemy z fizycznym podziałem nieruchomości, zdarza się także, że żaden ze spadkobierców owej nieruchomości nie chce lub odwrotnie – każdy uprawniony chciałby ją zatrzymać wyłącznie dla siebie. Kolejnym problemem, który wielu osobom może spędzać sen z powiek, jest otrzymanie w spadku nieruchomości obciążonej hipoteką. Tego rodzaju sytuacje nie należą do rzadkich, nie są jednak nie do rozwiązania.

Może to tylko niewykreślony wpis?

Pierwszym działaniem, jakie powinniśmy podjąć po odziedziczeniu nieruchomości jest sprawdzenie informacji zawartych w księdze wieczystej (o ile taka została założona dla danej nieruchomości). Szczególnie ważnym jest dział trzeci, w którym powinny być ujawnione wpisy dotyczące użytkowania wieczystego, własności budynku stanowiącego odrębną własność i urządzenia stanowiącego odrębny przedmiot własności. Równie istotny jest dział czwarty księgi wieczystej, który zawiera informacje na temat ewentualnego obciążenia hipoteką danej nieruchomości. Jeśli jednak zobaczymy tego typu wpis w księdze wieczystej, otrzymanej w spadku nieruchomości, nie musimy od razu panikować. Może się, bowiem okazać, że wszystkie wierzytelności zostały już dawno uregulowane, a spadkodawca po prostu zapomniał o wykreśleniu wpisu z księgi.

Aby sprawdzić, czy nieruchomość jest faktycznie obciążona hipoteką oraz jaki jest aktualny stan obciążenia należy udać się do wierzyciela hipotecznego po te informacje. Musimy jednak pamiętać, że aby je uzyskać, będziemy musieli wykazać się prawem do danej nieruchomości, a zatem sądowym postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku lub notarialnym poświadczeniem dziedziczenia.

Jeśli okaże się, że zadłużenie zostało spłacone, powinniśmy zadbać o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. W takiej sytuacji powinniśmy poprosić o dokument potwierdzający możliwość wykreślenia hipoteki, wyrażony w formie pisemnej, poświadczony notarialnym podpisem. W przypadku banku wystarczy poprosić o kwit mazalny.
Podział nieruchomości obciążonej hipoteką

Nie ma przeszkód, by podzielić fizycznie nieruchomość obciążoną hipoteką (także tę odziedziczona). W takiej sytuacji hipoteka po prostu przekształci się w hipotekę łączną.

Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką

Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką nie stanowi problemu z punktu widzenia prawnego. Jeśli jednak otrzymaliśmy ją w drodze dziedziczenia, przy próbie jej zbycia konieczne będzie poświadczenie nabycia spadku lub notarialnego poświadczenia dziedziczenia.

Zachowek a nieruchomość obciążona hipoteką

Możliwa jest również sytuacja, iż spadkodawca nie uwzględni w testamencie spadkobierców ustawowych, a nieruchomość obciążoną hipoteką zapisze na rzecz innej osoby. W takim przypadku spadkobiercy ustawowi mają prawo do zachowku, którego wysokość uzależniona jest od wartości majątku, który należałby się w drodze dziedziczenia ustawowego. W takiej sytuacji dług stojący za hipoteką umniejsza wartość pasywów spadku, a tym samym, wartość zachowku zostanie przez sąd zmniejszona.

Zajęcie nieruchomości

Zajęcie nieruchomości – etapy postępowania komorniczego

Zabezpieczenie kredytu poprzez ustanowienie hipoteki na nieruchomości to bardzo popularny, a często jedyny sposób, by doczekać się własnego mieszkania lub domu. Kredyt hipoteczny to dla nas pojęcie na tyle „oswojone” – w końcu mają go znajomi i sąsiedzi, że często nie zastanawiamy się nad ewentualnymi konsekwencjami jego zaciągnięcia. I dopiero problemy ze spłata kredytu sprawiają, że uświadamiamy sobie, co tak naprawdę możemy stracić.

Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece (art. 65) wierzyciel hipoteczny ma prawo dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, bez względu na to czyją stała się własnością, ponadto z pierwszeństwem przed osobistymi wierzycielami właściciela.

Oczywiście samo zajęcie nieruchomości, jak i jej licytacja nie są błyskawiczne. Aby mogło dojść do rozpoczęcia egzekucji wierzyciel musi posiadać tytuł wykonawczy wystawiony przeciw dłużnikowi. Najczęściej jest to nakaz zapłaty z klauzulą wykonalności lub prawomocny wyrok sądu. W dobrej sytuacji są banki, które mogą wystawiać przeciwko swoim dłużnikom bankowy tytuł egzekucyjny – bez konieczności prowadzenia postępowania przed sądem.

Na wniosek wierzyciela, posiadającego tytuł wykonawczy, komornik działający przy sądzie w którego okręgu jest położona nieruchomość (art. 921 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego) wzywa dłużnika do spłaty długu w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. Ponadto komornik przesyła do właściwego sądu prowadzącego księgę wieczystą danej nieruchomości – wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej o wszczęcie egzekucji. Na skutek tych działań nieruchomość zostaje zajęta przez komornika i podlega specjalnym regulacjom prawnym.

Pamiętaj! Wpis do księgi wieczystej o zajęciu nieruchomości ma moc wsteczną i liczony jest od daty złożenia wniosku do sądu wieczystoksięgowego.

Opis i oszacowanie zajętej nieruchomości

Jeśli dłużnik nie dopełni obowiązku i w wyznaczonym terminie (dwa tygodnie) nie ureguluje długu, komornik na wniosek wierzyciela przechodzi do opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. Czynności tych powinna dokonać osoba z adekwatną wiedzą i odpowiednimi uprawieniami – a więc biegły sądowy.

W protokole z oszacowania nieruchomości powinny znajdować się następujące informacje:
– oznaczenie nieruchomości, wraz z jej granicami, a także o ile to możliwe obszarem i numerem ksiąg wieczystych;
– budowle i inne urządzenia objęte zajęciem, wraz z ich przeznaczeniem
– stwierdzone obciążenia i prawa;
– umowa ubezpieczenia;
– właściciele nieruchomości, jej przynależności i pożytków;
– sposób, w jaki dłużnik korzysta z nieruchomości;
– zgłoszone prawa do nieruchomości;
– oszacowanie nieruchomości z podaniem jego podstaw.

Każdy opis i oszacowanie podlega zaskarżeniu w terminie dwóch tygodni od ich sporządzenia.

Sprzedaż i licytacja zajętej nieruchomości

Nieruchomość, która uległa zajęciu podlega sprzedaży poprzez publiczną licytację. Termin licytacji, zgodnie z art. 952 KC: „nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnienia się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie, którego wszczęto egzekucję”.
Termin licytacji musi zostać ogłoszony publicznie, poprzez obwieszczenie, w którym muszą zostać wymienione podstawowe informacje dotyczące nieruchomości, dane dłużnika, jak również data i miejsce licytacji, oszacowana suma oraz cena wywołania.

Przygotowane w ten sposób obwieszczenie należy doręczyć uczestnikom postępowania, jak również władzom gminy, urzędowi skarbowemu właściwemu dla miejsca położenia nieruchomości, jak również organom ubezpieczeń społecznych wraz z wezwaniem, aby najpóźniej w terminie licytacji zgłosiły zestawienie podatków i innych danin publicznych, należnych do dnia licytacji.

Nieruchomość zostaje sprzedana osobie, która w trybie licytacji zaoferowała najwyższą cenę. Po zamknięciu licytacji sąd wydaje postanowienie o przybiciu nieruchomości na rzecz nabywcy. Po spełnieniu przez nabywcę nieruchomości warunków licytacyjnych oraz po uprawomocnieniu się przybicia sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Na skutek uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu, na nabywcę zostaje przeniesiona własność nieruchomości. Jest to także podstawa do wpisu w księdze wieczystej i wykreślenia obciążających nieruchomość hipotek.

Ustanowienie hipoteki

Jak ustanowić hipotekę

Hipotekę najczęściej ustanawia się zawierając umowę pomiędzy stronami – wierzycielem i właścicielem nieruchomości. W takiej sytuacji wymagana jest forma aktu notarialnego. Nie można ustanowić hipoteki na skutek jednostronnej czynności prawnej.

Przy ustanawianiu hipoteki należy określić:
– przedmiot obciążenia,
– rodzaj hipoteki (zwykła/kaucyjna),
– wierzytelność jaką zabezpiecza.

W przypadku umowy kredytowej hipoteka ustanawiana jest pomiędzy bankiem a kredytobiorcą. W tym przypadku nie wymaga się aktu notarialnego – wystarczy, by została zachowana forma pisemna umowy (pod rygorem nieważności).

Hipoteka jest ustanowiona w momencie wpisania jej do księgi wieczystej (IV dział) przez sąd wieczystoksięgowy, właściwy ze względu na lokalizację nieruchomości obciążonej hipoteką.

Suma hipoteki powinna być wyrażona w te samej walucie, co zabezpieczona wierzytelność (chyba, że strony umowy postanowią inaczej). Hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej. Jeśli zabezpieczenie hipoteczne jest zbyt duże, właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką może żądać zmniejszenia sumy hipoteki.

Należy pamiętać, aby od ustanowienia hipoteki zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych. Jet to istotne zwłaszcza w przypadku hipoteki ustanawianej na rzecz banku. W takiej sytuacji, jak już wcześniej wspomniano nie jest wymagany akt notarialny a tym samym nie możemy liczyć, że podatek zostanie odprowadzony przez notariusza. Niestety nie wszystkie banki informują kredytobiorców, że to na nich ciąży obowiązek złożenia deklaracji PCC. Termin złożenia deklaracji wraz z uiszczeniem opłaty to 14 dni od daty powstania obowiązku podatkowego.

Problemy ze spłatą hipoteki

Problemy ze spłatą hipoteki – jak sobie radzić?

Kiedy decydujemy się na kredyt hipoteczny, zdajemy sobie sprawę, że jego spłata będzie rozciągała się na kilkanaście, czy nawet kilkadziesiąt lat. I chociaż przeważnie podchodzimy to tego optymistycznie – trudno przewidzieć, co wydarzy się za 15 lat, czy będziemy wtedy lepiej zarabiać, a może zostaniemy bez stałego źródła dochodu, co zdecydowanie skomplikuje proces spłacania kredytu hipotecznego.

Opóźnienie ze spłatą raty kredytu hipotecznego

Spóźnienie z zapłatą raty kredytu może zdarzyć się każdemu, a jego powodów jest wiele. Od zwykłego zapomnienia wykonania przelewu, poprzez opóźnioną wypłatę, czy wreszcie utratę pracy. Jeśli do tego dojdzie i rata nie zostanie uregulowana w terminie, musimy spodziewać się upomnienia przysłanego przez bank, chociaż oczywiście nie od razu. W zależności od warunków umowy – pierwszego wezwania do zapłaty (monitu) należy spodziewać się po ok. dwóch tygodniach. Jeśli go zlekceważymy – dostaniemy kolejny, z wezwaniem do zapłaty i konkretnym terminem uregulowania należności oraz – ewentualnie z groźbą wypowiedzenia umowy kredytowej (w zależności od banku).

Możliwe rozwiązania

Jeśli zdajemy sobie sprawę, że nie będziemy w stanie spłacić kolejnej raty kredytu – możemy o tym poinformować bank i spróbować ubiegać się o zawieszenie rat, wydłużenie okresu spłaty kredytu lub o obniżenie raty kredytu hipotecznego. Jeśli mamy zaciągniętych kilka kredytów – możliwe jest również ubieganie się o kredyt konsolidacyjny, dzięki któremu nasze zobowiązania zostaną połączone, a rata takiego kredytu będzie niższa, niż suma rat płaconych osobno.

Jeśli jednak żadne z tych rozwiązań nie pomoże, a my nadal nie będziemy wypłacalni – może spełnić się ten czarny scenariusz – czyli utrata nieruchomości, na którą zaciągnięty był kredyt hipoteczny. Jednak i w tym przypadku możemy nieco poprawić swoją i tak niekorzystną sytuację wobec banku. Możemy (oczywiście za zgodą wierzyciela) spróbować sprzedać nieruchomość na naszych warunkach. Istnieje bowiem spora szansa, że kwota jaką nam uda się uzyskać za sprzedaną nieruchomość będzie znacznie wyższa, niż cena za jaką sprzeda ją bank. A takiej sytuacji pozostałe zobowiązania wobec banku będą dla nas niższe.

Opróżnione miejsce hipoteczne

Czym jest opróżnione miejsce hipoteczne?

Do lutego 2011 r. obowiązywała zasada „przesuwania się” hipoteki, co oznaczało, że długi były egzekwowane według kolejności ich wpisów. Jeśli zatem hipoteka znajdująca się na pierwszym miejscu wygasła, na jej miejsce przesuwała się następna w kolejce hipoteka, a jej wierzyciel uzyskiwał prawo do zaspokojenia roszczeń jako pierwszy. Jednak w lutym 2011 r. w prawie pojawiła się instytucja opróżnionego miejsca hipotecznego, która tę sytuacje znacząco zmieniła.

Opróżnione miejsce hipoteczne to miejsce powstałe po wygaśnięciu hipoteki np. na skutek spłaty wierzytelności lub przeniesienia jej na inne miejsce hipoteczne. Właściciel nieruchomości może dowolnie dysponować opróżnionym miejscem hipotecznym tzn. może w to miejsce ustanowić nową hipotekę lub przenieść już istniejącą. Oczywiście może również zostawić je puste. Jeśli hipoteka wygasła tylko częściowo, właściciel może rozporządzać opróżnionym miejscem hipotecznym w wygasłej części.

Na opróżnione miejsce hipoteczne można wpisać jedną lub kilka hipotek, jednak ich łączna wartość nie może przewyższać sumy, na jaką miejsce zostało zastrzeżone.
Uprawnieni a właściciela nieruchomości do rozporządzania opróżnionym miejsce hipotecznym powstają ex lege (łac. z mocy prawa), co oznacza, że nie musi on już wykonywać dodatkowych czynności, by uzyskać taką możliwość.

Ustanowienie nowej hipoteki na opróżnionym miejscu

Aby ustanowić nową hipotekę w miejsce wygasłej, należy spełniać takie same warunki, jak w przypadku wpisywania hipoteki zwykłej. Musimy zatem złożyć wniosek o wpisane hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne i jednocześnie wniosek o wykreślenie wpisu w księdze wieczystej. Jeśli wcześniej nie składaliśmy wniosku dotyczącego wykreślenia wygasłej hipoteki, taki wniosek również powinien być dołączony do wpisu.

Przeniesienie istniejącej hipoteki

Na miejsce wygasłej hipoteki można przenieść także hipotekę już istniejącą, pod warunkiem, że zgodę na to wyrazi wierzyciel i zostanie zawarta umowa o przeniesienie hipoteki.

UWAGA: Właściciel nieruchomości nie dostaje uprawnień do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, jeśli wygaśnięcie hipoteki nastąpiło na skutek egzekucji z obciążonej nieruchomości.

Należy pamiętać, że rozporządzanie opróżnionym miejscem hipotecznym dotyczy tylko hipoteki powstałej po nowelizacji ustawy, czyli po 20 lutego 2011 r.