Czym są księgi wieczyste?
Mogłoby się wydawać, że tak istotny dokument, jak księga wieczysta, znany jest każdemu. W praktyce okazuje się jednak, że albo nie wiemy o istnieniu tego rejestru, albo nie przykładamy do niego specjalnej uwagi, co w przyszłości może skutkować problemami ze sprzedażą nieruchomości.
Najprościej rzecz ujmując, jest to rejestr danych na temat stanu prawnego nieruchomości. Znajdują się w nim dane dotyczące mieszkania, domu, działki lub gruntu – powierzchni, przeznaczenia; właściciela , a także ewentualnych obciążeń hipotecznych oraz służebności (służebność drogi, służebność przesyłu) i inne ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością np. użytkowanie wieczyste.
Instytucję księgi wieczystej reguluje Ustawa o księgach wieczystych i hipotece z 6 lipca 1982 r. Nie ma powodu by przytaczać całą treść ustawy, warto jednak pamiętać o trzech podstawach istnienia ksiąg wieczystych, wynikających z ww. ustawy tzn.:
– Księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę;
– Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a prawo wykreślone nie istnieje;
– W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.
Układ księgi wieczystej
Księga wieczysta podzielona jest na cztery działy:
- I – oznaczenie nieruchomości i wpisy praw związane z własnością. W tej części należy szukać informacji na temat lokalizacji nieruchomości, numeru działki, nazwy obszaru ewidencyjnego, czy ewentualnych przyłączeniach lub odłączenia.
- II – tutaj znajdują się wpisy na temat użytkowania wieczystego i własności, a także posiadacza spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
- III – dział trzeci księgi wieczystej zawiera wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, wpisy dotyczące ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkownikiem wieczystych, jak również wpisy na temat innych praw i roszczeń. Nie znajdziemy tutaj jednak informacji na temat hipoteki!
- IV – ten dział jest przeznaczony na wpisy dotyczące hipoteki. Pierwsze z rubryk obejmują wzmianki na temat ewentualnych wniosków o wpis do hipoteki. Tuż pod nimi znajdują się rubryki na temat wpisania i wykreślenia wzmianki. Kolejne informacje, jakie możemy wyczytać z tej części kw to rodzaj hipoteki, z jakim mamy do czynienia, w jakiej wysokości oraz walucie. Oczywiście znajdziemy tutaj także informacje, na temat tego, kto jest wierzycielem hipotecznym.
Elektroniczne księgi wieczyste
Możliwość przeglądania ksiąg wieczystych przez Internet Ministerstwo wprowadziło w czerwcu 2010 r., chociaż sam proces wdrażania elektronicznych kw trwał kilka lat i był wprowadzany stopniowo. Obecnie bez problemu możemy przeglądać elektroniczne księgi wieczyste online, na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości (ekv.ms.gov), o ile mamy ich numer.
Jeśli to tej pory korzystaliśmy tylko z papierowych ksiąg wieczystych, by uzyskać dostęp do ich wersji elektronicznych konieczne będzie udanie się do sądu, gdzie stary numer kw, składający się tylko z cyfr, zostanie zmieniony na numer księgi elektronicznej – z kodem sądu rejonowego i cyfrą kontrolną.
