Tag Archive hipoteka

Kredyt hipoteczny a rozwód

Kiedy małżonkowie decydują się na kredyt hipoteczny, raczej nie przewidują, że w przyszłości może dojść do rozwodu, a tym samym problemów ze spłacaniem zaciągniętych wspólnie zobowiązań. Niestety statystyki z poprzednich lat wskazują, że liczba rozwodów w Polsce rośnie z każdym rokiem.  I o ile samo uzyskanie rozwodu nie należy do trudnych, o tyle pozbycie się wspólnie zaciągniętego kredytu hipotecznego może być już sporym wyzwaniem.

Podział kredytu

Może wydawać się, że o tym, kto ma spłacać kredyt hipoteczny zadecyduje sąd podczas rozprawy rozwodowej – nic bardziej mylnego.  To nie sąd podejmie decyzję, kto  ma spłacać to zobowiązanie Co ważne, może się zdarzyć, że podczas naszej rozprawy rozwodowej sąd w ogóle nie będzie zajmował się podziałem majątku, jeśli miałoby to wydłużyć postępowanie lub w sytuacji, w której jeden z małżonków nie zgadza się na propozycje drugiego. W takim przypadku konieczne jest odrębne postępowanie sądowe lub podział w formie aktu cywilnoprawnego, potwierdzonego notarialnie.

Dla banku, który jest naszym wierzycielem hipotecznym rozwód małżonków, którzy zaciągnęli kredyt hipoteczny, nie jest żadnym argumentem do zmiany umowy. Małżonkowie są w takim samym stopniu odpowiedzialni za spłatę kredytu i bank może tego zażądać zarówno od jednego, jak i drugiego. Z kolei wcześniejsza spłata zobowiązania przez jednego z małżonku, zwolni ze spłaty kredytu drugiego.

Jak zatem poradzić sobie z kredytem hipotecznym po rozwodzie?

Jeśli nie chcemy, by cokolwiek łączyło nas z byłym małżonkiem, a zwłaszcza długi, możemy skorzystać z instytucji przejęcia długu, którą regulują art. 519 – 526 Kodeksu cywilnego. Dzięki temu rozwiązaniu możliwe jest, by jeden z małżonków przejął zobowiązania drugiego. Oczywiście, jeśli  wyrazi na to zgodę współmałżonek oraz bank, czyli wierzyciel hipoteczny.

W przypadku zgody wszystkich zainteresowanych stron, małżonek który miałby samodzielnie spłacać hipotekę zostanie sprawdzony pod kątem zdolności kredytowej. Jeśli nie ma przeciwwskazań, by jedno z małżonków spłacało kredyt, do pierwotnej umowy kredytowej zostanie dołączony aneks. Jeśli zdolność kredytowa małżonka okaże się niewystarczająca może on starać się o wydłużenie czasu spłaty kredytu, albo o dodatkowe zabezpieczenie w postaci poręczenia, czy innej hipoteki.

Niestety dość często zdarzają się sytuacje, że bank nie zgadza się na zastosowanie „przejęcia długu”. Nie musi o to być jednak powodem do zmartwienia. Małżonkowie mogą bowiem zadecydować o sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką lub o jego wynajęciu.

Dziedziczenie nieruchomości obciążonej hipoteką

Otrzymanie w spadku nieruchomości nie zawsze jest korzystną sytuacją. Zwłaszcza, jeśli ten spadek otrzyma kilka osób. Mogą pojawić się problemy z fizycznym podziałem nieruchomości, zdarza się także, że żaden ze spadkobierców owej nieruchomości nie chce lub odwrotnie – każdy uprawniony chciałby ją zatrzymać wyłącznie dla siebie. Kolejnym problemem, który wielu osobom może spędzać sen z powiek, jest otrzymanie w spadku nieruchomości obciążonej hipoteką. Tego rodzaju sytuacje nie należą do rzadkich, nie są jednak nie do rozwiązania.

Może to tylko niewykreślony wpis?

Pierwszym działaniem, jakie powinniśmy podjąć po odziedziczeniu nieruchomości jest sprawdzenie informacji zawartych w księdze wieczystej (o ile taka została założona dla danej nieruchomości). Szczególnie ważnym jest dział trzeci, w którym powinny być ujawnione wpisy dotyczące użytkowania wieczystego, własności budynku stanowiącego odrębną własność i urządzenia stanowiącego odrębny przedmiot własności. Równie istotny jest dział czwarty księgi wieczystej, który zawiera informacje na temat ewentualnego obciążenia hipoteką danej nieruchomości. Jeśli jednak zobaczymy tego typu wpis w księdze wieczystej, otrzymanej w spadku nieruchomości, nie musimy od razu panikować. Może się, bowiem okazać, że wszystkie wierzytelności zostały już dawno uregulowane, a spadkodawca po prostu zapomniał o wykreśleniu wpisu z księgi.

Aby sprawdzić, czy nieruchomość jest faktycznie obciążona hipoteką oraz jaki jest aktualny stan obciążenia należy udać się do wierzyciela hipotecznego po te informacje. Musimy jednak pamiętać, że aby je uzyskać, będziemy musieli wykazać się prawem do danej nieruchomości, a zatem sądowym postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku lub notarialnym poświadczeniem dziedziczenia.

Jeśli okaże się, że zadłużenie zostało spłacone, powinniśmy zadbać o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. W takiej sytuacji powinniśmy poprosić o dokument potwierdzający możliwość wykreślenia hipoteki, wyrażony w formie pisemnej, poświadczony notarialnym podpisem. W przypadku banku wystarczy poprosić o kwit mazalny.
Podział nieruchomości obciążonej hipoteką

Nie ma przeszkód, by podzielić fizycznie nieruchomość obciążoną hipoteką (także tę odziedziczona). W takiej sytuacji hipoteka po prostu przekształci się w hipotekę łączną.

Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką

Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką nie stanowi problemu z punktu widzenia prawnego. Jeśli jednak otrzymaliśmy ją w drodze dziedziczenia, przy próbie jej zbycia konieczne będzie poświadczenie nabycia spadku lub notarialnego poświadczenia dziedziczenia.

Zachowek a nieruchomość obciążona hipoteką

Możliwa jest również sytuacja, iż spadkodawca nie uwzględni w testamencie spadkobierców ustawowych, a nieruchomość obciążoną hipoteką zapisze na rzecz innej osoby. W takim przypadku spadkobiercy ustawowi mają prawo do zachowku, którego wysokość uzależniona jest od wartości majątku, który należałby się w drodze dziedziczenia ustawowego. W takiej sytuacji dług stojący za hipoteką umniejsza wartość pasywów spadku, a tym samym, wartość zachowku zostanie przez sąd zmniejszona.

Opróżnione miejsce hipoteczne

Czym jest opróżnione miejsce hipoteczne?

Do lutego 2011 r. obowiązywała zasada „przesuwania się” hipoteki, co oznaczało, że długi były egzekwowane według kolejności ich wpisów. Jeśli zatem hipoteka znajdująca się na pierwszym miejscu wygasła, na jej miejsce przesuwała się następna w kolejce hipoteka, a jej wierzyciel uzyskiwał prawo do zaspokojenia roszczeń jako pierwszy. Jednak w lutym 2011 r. w prawie pojawiła się instytucja opróżnionego miejsca hipotecznego, która tę sytuacje znacząco zmieniła.

Opróżnione miejsce hipoteczne to miejsce powstałe po wygaśnięciu hipoteki np. na skutek spłaty wierzytelności lub przeniesienia jej na inne miejsce hipoteczne. Właściciel nieruchomości może dowolnie dysponować opróżnionym miejscem hipotecznym tzn. może w to miejsce ustanowić nową hipotekę lub przenieść już istniejącą. Oczywiście może również zostawić je puste. Jeśli hipoteka wygasła tylko częściowo, właściciel może rozporządzać opróżnionym miejscem hipotecznym w wygasłej części.

Na opróżnione miejsce hipoteczne można wpisać jedną lub kilka hipotek, jednak ich łączna wartość nie może przewyższać sumy, na jaką miejsce zostało zastrzeżone.
Uprawnieni a właściciela nieruchomości do rozporządzania opróżnionym miejsce hipotecznym powstają ex lege (łac. z mocy prawa), co oznacza, że nie musi on już wykonywać dodatkowych czynności, by uzyskać taką możliwość.

Ustanowienie nowej hipoteki na opróżnionym miejscu

Aby ustanowić nową hipotekę w miejsce wygasłej, należy spełniać takie same warunki, jak w przypadku wpisywania hipoteki zwykłej. Musimy zatem złożyć wniosek o wpisane hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne i jednocześnie wniosek o wykreślenie wpisu w księdze wieczystej. Jeśli wcześniej nie składaliśmy wniosku dotyczącego wykreślenia wygasłej hipoteki, taki wniosek również powinien być dołączony do wpisu.

Przeniesienie istniejącej hipoteki

Na miejsce wygasłej hipoteki można przenieść także hipotekę już istniejącą, pod warunkiem, że zgodę na to wyrazi wierzyciel i zostanie zawarta umowa o przeniesienie hipoteki.

UWAGA: Właściciel nieruchomości nie dostaje uprawnień do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, jeśli wygaśnięcie hipoteki nastąpiło na skutek egzekucji z obciążonej nieruchomości.

Należy pamiętać, że rozporządzanie opróżnionym miejscem hipotecznym dotyczy tylko hipoteki powstałej po nowelizacji ustawy, czyli po 20 lutego 2011 r.