Tag Archive komornik

Zajęcie nieruchomości

Zajęcie nieruchomości – etapy postępowania komorniczego

Zabezpieczenie kredytu poprzez ustanowienie hipoteki na nieruchomości to bardzo popularny, a często jedyny sposób, by doczekać się własnego mieszkania lub domu. Kredyt hipoteczny to dla nas pojęcie na tyle „oswojone” – w końcu mają go znajomi i sąsiedzi, że często nie zastanawiamy się nad ewentualnymi konsekwencjami jego zaciągnięcia. I dopiero problemy ze spłata kredytu sprawiają, że uświadamiamy sobie, co tak naprawdę możemy stracić.

Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece (art. 65) wierzyciel hipoteczny ma prawo dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, bez względu na to czyją stała się własnością, ponadto z pierwszeństwem przed osobistymi wierzycielami właściciela.

Oczywiście samo zajęcie nieruchomości, jak i jej licytacja nie są błyskawiczne. Aby mogło dojść do rozpoczęcia egzekucji wierzyciel musi posiadać tytuł wykonawczy wystawiony przeciw dłużnikowi. Najczęściej jest to nakaz zapłaty z klauzulą wykonalności lub prawomocny wyrok sądu. W dobrej sytuacji są banki, które mogą wystawiać przeciwko swoim dłużnikom bankowy tytuł egzekucyjny – bez konieczności prowadzenia postępowania przed sądem.

Na wniosek wierzyciela, posiadającego tytuł wykonawczy, komornik działający przy sądzie w którego okręgu jest położona nieruchomość (art. 921 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego) wzywa dłużnika do spłaty długu w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. Ponadto komornik przesyła do właściwego sądu prowadzącego księgę wieczystą danej nieruchomości – wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej o wszczęcie egzekucji. Na skutek tych działań nieruchomość zostaje zajęta przez komornika i podlega specjalnym regulacjom prawnym.

Pamiętaj! Wpis do księgi wieczystej o zajęciu nieruchomości ma moc wsteczną i liczony jest od daty złożenia wniosku do sądu wieczystoksięgowego.

Opis i oszacowanie zajętej nieruchomości

Jeśli dłużnik nie dopełni obowiązku i w wyznaczonym terminie (dwa tygodnie) nie ureguluje długu, komornik na wniosek wierzyciela przechodzi do opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. Czynności tych powinna dokonać osoba z adekwatną wiedzą i odpowiednimi uprawieniami – a więc biegły sądowy.

W protokole z oszacowania nieruchomości powinny znajdować się następujące informacje:
– oznaczenie nieruchomości, wraz z jej granicami, a także o ile to możliwe obszarem i numerem ksiąg wieczystych;
– budowle i inne urządzenia objęte zajęciem, wraz z ich przeznaczeniem
– stwierdzone obciążenia i prawa;
– umowa ubezpieczenia;
– właściciele nieruchomości, jej przynależności i pożytków;
– sposób, w jaki dłużnik korzysta z nieruchomości;
– zgłoszone prawa do nieruchomości;
– oszacowanie nieruchomości z podaniem jego podstaw.

Każdy opis i oszacowanie podlega zaskarżeniu w terminie dwóch tygodni od ich sporządzenia.

Sprzedaż i licytacja zajętej nieruchomości

Nieruchomość, która uległa zajęciu podlega sprzedaży poprzez publiczną licytację. Termin licytacji, zgodnie z art. 952 KC: „nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnienia się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie, którego wszczęto egzekucję”.
Termin licytacji musi zostać ogłoszony publicznie, poprzez obwieszczenie, w którym muszą zostać wymienione podstawowe informacje dotyczące nieruchomości, dane dłużnika, jak również data i miejsce licytacji, oszacowana suma oraz cena wywołania.

Przygotowane w ten sposób obwieszczenie należy doręczyć uczestnikom postępowania, jak również władzom gminy, urzędowi skarbowemu właściwemu dla miejsca położenia nieruchomości, jak również organom ubezpieczeń społecznych wraz z wezwaniem, aby najpóźniej w terminie licytacji zgłosiły zestawienie podatków i innych danin publicznych, należnych do dnia licytacji.

Nieruchomość zostaje sprzedana osobie, która w trybie licytacji zaoferowała najwyższą cenę. Po zamknięciu licytacji sąd wydaje postanowienie o przybiciu nieruchomości na rzecz nabywcy. Po spełnieniu przez nabywcę nieruchomości warunków licytacyjnych oraz po uprawomocnieniu się przybicia sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Na skutek uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu, na nabywcę zostaje przeniesiona własność nieruchomości. Jest to także podstawa do wpisu w księdze wieczystej i wykreślenia obciążających nieruchomość hipotek.